در سال‌های اخیر موضوع تجمیع املاک شهرهای بزرگ مخصوصاً املاک فرسوده و کلنگی به ویژه با توجه به افزایش جمعیت در کلان‌شهرها امری بسیار حیاتی و پررنگ بوده است و به تولید انبوه مسکن انجامیده است.
این موضوع با تجمیع قطعات زمین کوچک به املاک بزرگ‌تر به ویژه در بافت‌های فرسوده رواج پیدا کرده است تا زمینه برای ساختوساز آپارتمان‌های کوچک با رعایت استانداردهای مقاوم‌سازی و بهینه‌سازی مصرف انرژی فراهم شود.
اخیراً سیاست دولت‌ها در راستای ارائه بسته‌های تشویقی و حمایتی برای نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده به صورت تجمیعی بوده است.
در این مطلب قصد داریم به موضوع ساخت ساختمان به صورت تجمیع و الزامات و پیامدهای پیرامون آن بپردازیم.
روش ساخت ساختمان به صورت تجمیع
منظور از تجمیع ساختمان این است که چند ملک کوچک که در کنار هم قرار دارند با یکدیگر ادغام شوند تا زمینه برای ساختوساز در این ملک جدید فراهم شود؛ این تجمیع املاک باید در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت برسد تا به شکل قانونی درآید.
سند ثبتی املاک تجمیع شده به دو روش موجود هستند؛ یا تمام املاک کوچک‌تر به یک نفر تعلق دارد و یا اینکه افراد مختلفی مالکان زمین‌های کوچک هستند.
در روش اول کار آسان‌تر خواهد بود زیرا که فرد منتفع تنها یک نفر است و انجام امور قانونی نیز سریع‌تر صورت می‌پذیرد اما روش دوم نیز هرچند زمان‌برتر خواهد بود اما به نتیجه مشابه و یکسانی ختم می‌شود.
اگر سهم شرکا در زمین‌های تجمیع نشده یکسان باشد سهم مشاع آن‌ها در قطعات تجمیع شده نیز مساوی خواهد بود؛ یعنی به همان اندازه که هر مالک در پلاک‌های اولیه سهم دارد، به همان اندازه در خصوص پلاک‌های تجمیع شده نیز از مالکیت برخوردار خواهد شد.
روش تجمیع ساخت نیز به دو روش است؛ یا شرکت خصوصی به خریداری تمامی املاک می‌پردازد و درواقع صاحب املاک می‌شود یا اینکه قراردادی را با صاحب یا صاحبان املاک منعقد می‌کند (سرمایه‌گذاری) و کار ساخت ساختمان به صورت تجمیع را کلید میزند.
مشوق‌های ساخت ساختمان به صورت تجمیع از طرف دولت
همان‌طور که اشاره کردیم ساخت ساختمان به صورت تجمیع از مزایای تشویقی دولت برخوردار است و مزایای مختلفی نیز برای صاحبان املاک خرد خواهد داشت.
مثلاً در شهر تهران برای ساخت ساختمان به صورت تجمیع مشوق‌هایی از قبیل تخفیف صدور پروانه ساخت ، عوارض زیربنا و مازاد تراکم در ساختمان‌های مسکونی وضع شده است.
این تخفیف‌ها در جدول زیر مورد بررسی قرار گرفته اند.
| حداقل متراژ قطعات تجمیع شده به مترمربع | درصد تخفیف تراکم آزاد |
| 500 | 15 درصد |
| 1000 | 25 درصد |
| 1500 | 35 درصد |
| 2000 | 40 درصد |
| 2500 | 45 درصد |
| 3000 | 50 درصد |
| 3500 به بالا | 50 درصد |
نرخ دریافت عوارض زیربنا
از سوی دیگر هر چقدر تعداد املاک تجمیع شده بیشتر باشد نرخ دریافت عوارض زیربنا و مازاد تراکم آن‌ها نیز کمتر خواهد و بر اساس جدول زیر خواهد بود.
| تعداد پلاک‌های تجمیع شده | درصد عوارض تعلق‌گرفته |
| 2 | 50 درصد |
| 3 | 40 درصد |
| 4 | 30 درصد |
| 5 | 20 درصد |
| 6 | 10 درصد |
اهداف و مزایای ساخت ساختمان به صورت تجمیع
تجمیع املاک خصوصاً در بافت‌های فرسوده شهرها می‌تواند سودهای زیادی برای مالکان، سرمایه‌گذاران و دولت به همراه داشته باشد؛ البته به شرطی که اخذ مجوز و ساخت پروژه تجمیع به‌کندی پیش نرود و خانه‌های جدید سریعاً به صاحبان آن‌ها تحویل داده شوند.
تنها هزینه‌ای که در این فرایند برای صاحبان خانه‌های قدیمی و تجمیع شده وجود دارد، هزینه اجاره ملک (معمولاً 1 تا 2 سال) تا زمان آماده شدن و اتمام ساخت ساختمان تجمیع شده است که در بعضی‌اوقات این هزینه‌ها از طرف خود سرمایه‌گذار تقبل می‌شوند.
به صورت کلی اگر بخواهیم مزایای ساخت ساختمان به صورت تجمیع را مورد بررسی قرار دهیم باید به موارد زیر اشاره کنیم :
- مالکان خانه‌های قدیمی صاحب ملکی نو با شرایط مناسب و استاندارد می‌شوند
- پارکینگ، آسانسور، مقاومت در برابر زلزله، خیابان و کوچه استاندارد تنها بخشی از مزایای ساختمان تجمیع شده هستند
- ارزش ریالی آپارتمان نو و تجمیع شده نسبت به خانه‌های فرسوده قبلی بیشتر خواهد بود
- در مناطق فرسوده شهری تسهیلات بانکی مختلفی به سرمایه‌گذاران تجمیعی ارائه می‌شود
- شهرداری مبلغی را برای اخذ پروانه و مجوز ساخت نوسازی املاک تجمیع شده در بافت‌های فرسوده از سرمایه‌گذار اخذ نمی‌کند
- برای تجمیع املاک در بافت‌های فرسوده تراکم تشویقی ارائه می‌گردد
- معابر مناطق فرسوده توسط بخش خصوصی بازسازی و تعریض می‌شوند که به کاهش هزینه‌های دولت در این زمینه خواهد انجامید
- با افزایش ساخت واحدهای مسکونی، عوارض و مالیات بیشتری توسط دولت دریافت می‌شود که به افزایش درآمدهای عمومی منجر می‌گردد
- ساخت ساختمان به صورت تجمیع به افزایش زیبایی شهر خواهد انجامید
- هنگام بروز حوادث طبیعی و غیرمترقبه، خدمت‌رسانی به مناطق فرسوده با سهولت بیشتری صورت می‌پذیرد
- بافت‌های فرسوده به مرور زمان از بین خواهند رفت
شرایط قانونی برای ساخت ساختمان به صورت تجمیع
تمامی املاکی که قصد تجمیع با یکدیگر را دارند می‌بایست از سند مالکیت رسمی به ثبت رسیده در دفتر ثبت اسناد و املاک برخوردار بوده و در عین حال در مجاورت یکدیگر نیز قرار گرفته باشند که در صورت تجمیع ، هیچ‌گونه تجاوزی به کوچه‌ها یا معابر نشود.
تمامی پلاک‌های تجمیعی باید از کاربری یکسانی برخوردار بوده و سند مالکیت هر کدام از این پلاک‌ها نیز باید با محل ملک کاملاً مطابقت داشته و همچنین در قید رهن یا معاملات شرطی نیز نباشند.
در تجمیع املاک باید هماهنگی‌های لازم با وزارت میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع‌دستی صورت پذیرد تا هیچ‌کدام از قطعات تجمیعی شامل قوانین مربوط به این وزارتخانه نباشند.
سوالات متداول :
منظور از تجمیع ساختمان چیست؟
منظور این است که چند ملک کوچک که کنار هم قرار دارند با یک دیگر ادغام شوند تا زمینه برای ساخت وساز در این ملک جدید فراهم شود.
چند مورد از مزایای ساخت ساختمان بصورت تجمیع چیست؟
بافت های فرسوده به مرور زمان از بین خواهند رفت . به افزایش زیبایی شهر کمک می کند . در مناطق فرسوده شهر تسهیلات بانکی مختلفی به سرمایه گذاران تجمیعی ارائه می شود .
جمع بندی
امروزه با رشد روزافزون جمعیت ، مهاجرت به شهرها و رشد سرسام‌آور قیمت مسکن نیاز به ساخت واحدهای مسکونی روزبه‌روز بیشتر می‌شود.
یکی از بهترین راه‌ها برای این کار ساخت ساختمان به صورت تجمیع است که علاوه بر مرتفع ساختن مشکلات ذکرشده، به نوسازی بافت‌های فرسوده شهری نیز منجر خواهد شد.
با توجه به این موضوع که تجمیع املاک نیازمند الزامات مختلف حقوقی، فنی، تعامل با دولت و غیره است؛ بنابراین عاقلانه به نظر می‌رسد که انجام این امر به یک شرکت باسابقه در طراحی و ساخت پروژه‌های ساختمانی واگذار گردد.
پردیس سازه با کارشناسان خبره حقوقی و مهندسی در خدمت شما عزیزانی است که تصمیم به تجمیع املاک خود و ساخت آن‌ها هستید ؛ برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه می‌توانید با کارشناسان ما تماس حاصل فرمایید.