آموزش نحوه محاسبه سود ساخت و ساز و تاثیر نسبت قیمت زمین به آپارتمان در سود

آموزش نحوه محاسبه سود ساخت و ساز و تاثیر نسبت قیمت زمین به آپارتمان در سود

یکی از مواردی که در ساخت ساختمان ها بسیار مورد اهمیت است سود بدست آمده از ساخت یک ساختمان است ، به همین دلیل به مواردی که باعث می شود تا سود دهی بیشتر شود باید توجه کرد .

  • عواملی که باعث مشخص کردن سود ساخت می شوند عبارت اند از : 1- هزینه ساخت  2- قیمت نوساز 3- قیمت زمین

در ضمن می توان از فرمول زیر هم برای مشخص کردن سود ساخت استفاده کرد :

سود ساخت = (قیمت زمین + هزینه ساخت) – قیمت نوساز

نکته : به این نکته توجه کنید که با بالارفتن قیمت نوساز صد درصد سود ساخت بالا می رود به طور کلی اگر قیمت زمین و هزینه ساخت پایین باشد و قیمت نوساز بالا باشد می توان سود خوبی از ساخت بدست آورد .

حال می خواهیم بدانیم که هزینه ساخت چیست و چه تاثیری در سود ساخت دارد

در ساختمان سازی هزینه ساخت به دو بخش تبدیل می شود

:1هزینه ساختی که مرتبط می شود به نازک کاری ( هزینه در این مرحله بستگی به پایین و یا بالاشهر بودن دارد مثلا در پایین شهر سعی می شود از کمترین هزینه برای نازک کاری استفاده شود ولی در بالاشهر برعکس است و هزینه ی نازک کاری بالاتر می رود مثلا برای ساخت یک خانه به ازای هر متر مربع می بایست 2 و نیم میلیون هزینه کرد ولی اگر ساخت همان خانه در بالاشهر باشد هزینه ی نازک کاری افزایش پیدا می کند  2- هزینه ساخت تا اتمام مرحله سفت کاری ( هزینه در این مرحله معمولا در تمتم نقاط یکسان است )

نکته : در محاسبه هزینه ساخت ساز باید بسیار دقت کنید زیرا با یه اشتباه کوچک ضرر خواهید کرد .

به فرمول های زیر توجه کنید :

محاسبه هزینه ساخت و ساز

                              هزینه ساخت = هزینه هر متر مربع ساخت * زیر بنای مفید

زیر بنای مفید از فرمول زیر بدست می آید

  • تراکم
  • متراژ کلی زمین
  • درصد ساخت زمین

           زیر بنای مفید = تراکم * (متراژ کلی زمین * درصد ساخت زمین )

برای مثال : زمین دارای متراژ 300 متر با تراکم 4 است ، این زمین اجازه ساخت 60 درصد دارد زیر بنای مفید آن را محاسبه کنید ؟

                             720 = 4 * (300 * 60% )

فرض کنید هزینه ساخت هر متر مربع 3 میلیون تومان است . حال با استفاده از فرمول محاسبه هزینه ساخت و ساز هزینه ی کل را بدست می آوریم ؟

هزینه ساخت = هزینه هر متر مربع ساخت * زیر بنای مفید

=3.000.000*720

جواب بدست آمده برابر است با 2 میلیارد و 160 میلیون تومان

نکته : قیمت زمین یکی از موارد بسیار مهم در سود ساخت است .

محاسبه سود ساخت و ساز

اگر به یاد داشته باشید در بالا فرمول سود ساختسود ساخت = (قیمت زمین + هزینه ساخت) – قیمت نوساز

 را توضیح دادیم با توجه به آن فرمول می توان سود ساخت را ارزیابی کرد . همانطور که در بالا اشاره کردیم برای محاسبه هزینه ساخت به جای محاسبه متراژ کل زمین زیر بنای مفید را در نظر گرفتیم و می بایست برای محاسبه قیمت زمین  به جای ضرب کردن قیمت هر متر در کل زمین ازمتراژ مفید برای محاسبه  استفاده کنیم .

با استفاده از فرمول زیر می توان قیمت کل نوساز رتا بدست آورد :

قیمت نوساز = قیمت هر متر مربع نوساز * (تراکم * ( متراژ کل زمین * درصد ساخت زمین ))

14 میلیارد و 400 میلیون تومان = 20 میلیون * (4* (300*60%))

فرض کنید که قیمت هر متر مربع 30 میلیون  و متراژ مفید 300 متر است  .

قیمت کل نوساز = 14 میلیارد و 400 میلیون تومان

قیمت کل زمین =  9 میلیارد تومان (هر متر مربع * متراژ مفید )

هزینه کل ساخت = 2 میلیارد و 160 میلیون تومان

حال می توان سود ساخت و ساز را محاسبه کرد : سود ساخت = (قیمت زمین + هزینه ساخت) – قیمت نوساز

                        3 میلیارد و 240 میلیون = (9 میلیارد + 2 میلیارد و 160میلیون ) – 14میلیارد و 400 میلیون

خروجی بدست آمده از سود ساخت برابر است با 3 میلیارد و 240 میلیون

با استفاده از توضیحات و فرمول های گفته شده می توانید به راحتی سود ساخت و ساز را محاسبه کنید .

 بررسی قیمت زمین به آپارتمان و تاثیر آن در سود ساخت

فایل اکسل براورد هزینه

قیمت زمین و آپارتمان تحت تاثیر یکدیگر قرار دارند اما هیچ نسبت ثابتی ندارند به همین دلیل نمی توان فرض کرد که مثلا قیمت زمین به آپارتمان فلاج جا با یک جای دیگه یکسان است این تصور اشتباه است .

با استفاده از نسبت قیمت زمین به آپارتمان می توان به نتیجه های زیر رسید :

  1. منطقی بودن خرید زمین برای ساخت و ساز

برای محاسبه سود بدست آمده هزینه ی کلی که برای ساخت و ساز انجام شده  را بررسی کرد بااستفاده از فرمول زیر می توان به درصد سودی که از ساخت و ساز بدست می آید رسید :

      درصد سود = 100 * (سود حاصل از ساخت تقسیم بر(هزینه کل ساخت + قیمت کل زمین ))

برای اینکه بهتر موضوع را درک کنید در یک مثال برایتان توضیح می دهیم ، اگر به یاد داشته باشید در مثال بالا سود بدست آمده از ساخت 3 میلیارد و 240 میلیون و مجموع هزینه ها 11 میلیارد و 160 میلیون تومان بود حال می خواهیم سود ساخت آن را با توجه به فرمول درصد سود بدست آوریم :

29 درصد = 100 * (3 میلیارد و 240 میلیون / (11 میلیارد و 160 میلیون ))

سود بدست آمده برابر است با 29 درصد .

اگر شما در مشاور املاک کار میکنید برای ارائه مشاوره در زمینه ساخت و ساز می بایست تمام موارد ذکر شده را به خوبی بلد باشید تا مشتریان بتوانند باخیال آسوده به شما اعتماد کنند .

  • تشخیص مناسب بودن زمان برای خرید زمین جهت ساخت و ساز

برای تشخیص زمان مناسب به دو مورد باید توجه کرد :1- تغییرات در نسبت قیمت زمین به آپارتمان( باید به این مورد توجه کنید و پیگیر باشید مثلا زمانی که تغییرات نسبت قیمت زمین به آپارتمان رو به کاهش رفت می توان عملیات ساخت و ساز را انجام داد) 2-درصد سود ( حداقل سود 30 درصد است یعنی اگر در آن بازه زمانی طبق ارزیابی انجام شده سود مساوی و یا بیشتر از 30 درصد بود یعنی زمان برای ساخت و ساز مناسب است .

  • میزان سود حاصل از ساخت و ساز

در نگاه اول فکر میکنید که اگر نسبت قیمت زمین به آپارتمان کمتر باشد سود دهی بیشتر می شود اما این طرز فکر کردن اشتباه است زیرا امکان دارد نسبت قیمت زمین به آپارتمان کمتر باشد ولی هزینه ساخت و ساز بالا باشد و همین باعث سود دهی کمتر می شود البته عوامل دیگری مانند درصد ساخت و تراکم و … در میزان سودهی تاثیر گذار هستند .

حال می خواهیم بدانیم که آیا در قیمت زمین به آپارتمان تاثیری در سود ساخت دارد یا خیر ؟

جواب این سوال بله است برای شفاف شدن این موضوع به صورت دو مثال برایتان توضیح داده ایم

مثال اول : مثالی که در بالا ذکر شد مجدد اطلاعات آن را ذکر می کنیم :

  • قیمت کل نوساز = 14 میلیارد و 400 میلیون تومان
  • قیمت کل زمین =  9 میلیارد تومان (هر متر مربع * متراژ مفید )
  • هزینه کل ساخت = 2 میلیارد و 160 میلیون تومان
  • متراژ زمین : 300 متر
  • درصد ساخت : 60 درصد
  • قیمت هر متر مربع نوساز :20 میلیون تومان
  • هزینه هر متر مربع ساخت: 3 میلیون تومان
  • سود ساخت : 3 میلیارد و 240 میلیون تومان
  • تراکم : 4
  • قیمت هر متر مربع زمین : 30 میلیون تومان

مثال دوم : در این مثال برای بدست آوردن سود ساخت و ساز ،  هزینه ساخت هر متر مربع 5 میلیون تومان و قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز 30 میلیون و قیمت هر متر مربع زمین 42 میلیون و متراژ زمین 300 متر و تراکم 4 و درصد ساخت را 60% در نظر می گیریم و سپس با استفاده از فرمول به نتیجه ی زیر دست می یابیم :

5 میلیارد و 400 میلیون = ( 12 میلیارد و 600 میلیون + 3 میلیارد و 600 میلیون ) – 21 میلیارد و 600 میلیون

اشتراک گذاری این برگه

One thought on “آموزش نحوه محاسبه سود ساخت و ساز و تاثیر نسبت قیمت زمین به آپارتمان در سود

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

خدمات انلاین
ارسال
error: Content is protected !!